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物業(yè)知識
物業(yè)管理小常識
發(fā)布于:2008-09-04
1、什么是物業(yè)管理?
物業(yè)管理是指通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,養護、管理,維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
2、什么是業(yè)主?
房屋的所有權人為業(yè)主。
3、業(yè)主的權利、義務(wù)有哪些?
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則。
(二)遵守物業(yè)管理區域內共用部位和共用設施設備的使用,公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度。
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定。
(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用。
(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
4、什么是前期物業(yè)管理?
一是在時(shí)間上界定到首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)前。二是由開(kāi)發(fā)建設單位選定物業(yè)管理企業(yè)。三是在內容上,前期物業(yè)管理要對物業(yè)提供管理服務(wù)、管理、維護好共有部位、共用設施,還可以應建設單位的邀請提供物業(yè)管理方面的技術(shù)咨詢(xún),從完善物業(yè)的使用功能角度就物業(yè)的總體布局、道路、綠化、管線(xiàn)走向、配套服務(wù)、設施等問(wèn)題提出意見(jiàn)。四是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主逐一簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
5、物業(yè)服務(wù)合同包括哪些內容?
(一)當事人和物業(yè)的基本情況;
(二)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;
(三)物業(yè)管理服務(wù)費用的標準及收取辦法;
(四)合同的期限、合同的變更和終止的約定,合同終止時(shí)物業(yè)資料的移交方式等;
(五)物業(yè)管理的責任范圍;
(六)違約責任及解決糾紛的途徑;
(七)雙方當事人約定的其它事項。
6、物業(yè)管理用房面積及所有權是如何規定的?
物業(yè)開(kāi)發(fā)建設單位應當按照有關(guān)規定、配套修建不低于總建筑面積千分之一至四的業(yè)主自治監督和物業(yè)管理用房,其費用列入開(kāi)發(fā)建設成本,產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。
7、在什么情況下應成立業(yè)主委員會(huì )?
一是已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達百分這五十以上;二是已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十,但使用已超過(guò)十二個(gè)月。
8、業(yè)主委員會(huì )的權利、義務(wù)有哪些?
權利:(1)選舉權、被選舉權、表決權和監督權;
(2)參與業(yè)主委員會(huì )有關(guān)事項的決策;
(3)參與業(yè)主委員會(huì ) 組織的有關(guān)活動(dòng);
(4)對業(yè)主委員會(huì )的建議和批評權。
義務(wù):(1)遵守業(yè)主委員會(huì )章程和物業(yè)管理法律、法規和政策規定;
(2)執行業(yè)主委員會(huì )的決定,努力完成業(yè)主委員會(huì )布署的各項工作和任務(wù);
(3)參加業(yè)主委員會(huì )組織的會(huì )議、活動(dòng)和公益事業(yè);
(4)向業(yè)主委員會(huì )的工作提供有關(guān)資料和建議等。
9、為什么要交納維修資金、交納比例?
維修資金的使用執行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規定》,專(zhuān)項用于住宅共用部位,共用設施設備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造。商品住房在銷(xiāo)售時(shí),購房者與售房單位應當簽訂有關(guān)維修資金繳交約定,購房者應按購房款2-3%的比例向售房單位繳交維修資金。
10、拒交物業(yè)管理費會(huì )產(chǎn)生哪些后果?
(一)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)困難,導致惡性循環(huán)產(chǎn)生;
(二)損害交費業(yè)主合法權益。
本來(lái)就以微利為經(jīng)營(yíng)原則的物業(yè)公司,在嚴重拖欠物業(yè)管理費的情形下,經(jīng)營(yíng)壓力就顯得愈加沉重。物業(yè)管理費的拖欠,直接造成職工的工資、福利不能按時(shí)發(fā)放,收入與付出不對等,嚴重影響了員工的工作積極性,致使他們責任心不強,服務(wù)質(zhì)量下降,嚴重損害交費業(yè)主合法權益。
一、為什么要進(jìn)行住宅區綜合整治?
我市自1996年開(kāi)展住宅區物業(yè)管理工作以來(lái),行業(yè)規模迅速發(fā)展,管理覆蓋面不斷擴大,對改善人民群眾的生活環(huán)境起到了積極作用。但由于受經(jīng)濟發(fā)展水平、業(yè)主思想觀(guān)念和認識程度的影響,少數住宅區還存在一些亟待解決的問(wèn)題:主要是物業(yè)管理企業(yè)違規管理,服務(wù)不到位,侵害業(yè)主合法權益。業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費,損害物業(yè)管理企業(yè)的利益。小區臟亂差、私搭亂建、侵占破壞綠地嚴重。盜竊案件多發(fā),業(yè)主沒(méi)有安全感。公共配套設施規劃不落實(shí),給業(yè)主入住后帶來(lái)許多不便。這些問(wèn)題已成為業(yè)主投訴的熱點(diǎn),社會(huì )各界關(guān)注的焦點(diǎn),如再不整治,勢必影響廣大群眾的生活環(huán)境,影響我市的整體形象。另外,開(kāi)展住宅區綜合整治也是廣大業(yè)主的呼聲。因此,市政府決定從2006年8月份開(kāi)始,利用6個(gè)月時(shí)間,開(kāi)展市區住宅區綜合整治活動(dòng),為居民創(chuàng )造更加整潔、安全、舒適、和諧的居住環(huán)境。
二、這次住宅區綜合整治的重點(diǎn)是什么
這次住宅區綜合整治的重點(diǎn)一是查處私搭亂建違規行為,拆除違章建筑和設施;二是查處侵占綠地違規行為,恢復被侵占破壞的綠地;三是補建車(chē)子棚,滿(mǎn)足業(yè)主存放車(chē)輛的需要;四是修復破損的道路;五是建立健全安全防范制度;六是查處并糾正物業(yè)企業(yè)違規行為;七是對整治后具備條件的住宅區實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理,對不具備條件的分散住宅樓向業(yè)主提供衛生保潔等基本服務(wù);八是對業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的生效判決予以強制執行。
三、住宅區為什么要實(shí)行物業(yè)管理?
物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),按照服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。它具有委托和有償服務(wù)兩個(gè)最基本的特征。
實(shí)行物業(yè)管理有以下幾方面的重要的作用:(一)改善人民群眾的居住條件,提高人民群眾的居住質(zhì)量。(二)維護社區的安定團結。(三)有利于擴大就業(yè)和實(shí)施再就業(yè)工程。(四)推動(dòng)社區精神文明建設。(五)能夠使業(yè)主所購房產(chǎn)保值增值。
五、業(yè)主的主要權利和義務(wù)有哪些?
業(yè)主的主要權利有:(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。(二)提出制定和修改業(yè)主公約,業(yè)主大會(huì )議的規則的建議。(三)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉業(yè)主委員會(huì )委員,并享有被選舉權。(四)監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主應履行的義務(wù):(一)遵守業(yè)主公約。(二)遵守小區城內公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度。(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定。(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用。
六、什么是違章建筑,違章建筑建設人應負什么法律責任?
在城市規劃區內,凡未取得城市建設行政主管部門(mén)核發(fā)的建設工程規劃許可證而建造的一切建筑和設施都屬于違章建筑。河南省關(guān)于《中華人民共和國城市規劃法》的實(shí)施辦法第45條規定,在城市規劃區內未取得建設工程規劃許可證進(jìn)行建設的,由縣級以上城市規劃行政主管部門(mén)責令停止建設、限期拆除或沒(méi)收違法建筑物、構筑物或者其它設施。《漯河市城市管理暫行辦法》第25條規定,凡不符合城市容貌標準的建筑物或設施,由建設行政主管部門(mén)責令限期拆除,逾期未拆除的,經(jīng)市人民政府批準,建設行政主管部門(mén)可組織強制拆除,并處以5000元以上1萬(wàn)元以下罰款。
七、擅自占用城市綠化用地應負什么法律責任?
《物業(yè)管理條例》第66條規定,擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正,給予警告,對個(gè)人并處1000元以上1萬(wàn)元以下罰款,對單位并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。《漯河市城市管理暫行辦法》第28條第二款規定,損壞城市樹(shù)木、花草、草坪或者盜竊綠地設施的,由市林業(yè)園藝主管部門(mén)責令停止侵害,可以并處100元以上2000元以下罰款,造成損失的,應當負賠償責任。
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