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物業(yè)知識(shí)
物業(yè)知識(shí)100問(wèn)(二)
發(fā)布于:2008-06-11
11、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實(shí)行?
答:在業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段實(shí)行。業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí),物業(yè)服務(wù)價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等按新合同執(zhí)行。
12、前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂,包含哪些主要內(nèi)容?
答:前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂,包含的主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方權(quán)利義務(wù)等。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書(shū)面形式。
13、業(yè)主大會(huì)成立前,業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?
答:不能。因?yàn)榘凑找?guī)定,前期的物業(yè)管理企業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。
14、業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同后,單個(gè)業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費(fèi)?
答:不能。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必須履行業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定,交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
15、什么是物業(yè)管理?
答:物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。主要從三個(gè)角度理解:一業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理:二物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),雙方簽定物業(yè)服務(wù)合同,明確雙方的權(quán)利義務(wù);三物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。
l6、為什么要實(shí)施物業(yè)管理?
答:主要有三方面原因客觀上要求實(shí)施物業(yè)管理:
(1)房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變,90年代初以來(lái)我市住房制度改革逐步深化,房屋商品化,房屋產(chǎn)權(quán)多元化。個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來(lái)越高,原米的公房管理體制不能適應(yīng)市場(chǎng)化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢(shì)。
(2)人們生活水半的提高,需求增強(qiáng)。房屋作為價(jià)值高的資產(chǎn),是大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式,人們對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)要求,一方面要求住得好,房屋狀況保持得好,環(huán)境整潔優(yōu)美,同時(shí)還要求房屋的保值增值,這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。
(3)物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模人,房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理要求專業(yè)性程度高。一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目里往往有成百上千業(yè)主,眾多業(yè)產(chǎn)由于房產(chǎn)毗鄰,在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面,全體業(yè)主形成公共性的物業(yè)管理服務(wù)需求,而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜,對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求專業(yè)化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個(gè)業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來(lái)完成,需要通過(guò)全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供這種服務(wù)。
17、什么是業(yè)主?業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中主要有什么權(quán)利義務(wù)?
答:房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主委員會(huì)過(guò)程中,除房屋權(quán)屬證書(shū)上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為“業(yè)主”外,購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房(含經(jīng)濟(jì)適用房),尚未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的“購(gòu)房人”可以視為“業(yè)主”。
業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要主體,物業(yè)管理離不開(kāi)業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對(duì)房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上,業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn),也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利,同時(shí)要履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利主要有:接受物業(yè)服務(wù);提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì),就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議:行使投票權(quán):選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán)等。同時(shí)負(fù)有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定,交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。
l8、什么是業(yè)主大會(huì)?
答:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是對(duì)應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的內(nèi)合法權(quán)益。
l9、如何劃分物業(yè)管理區(qū)域?
答:物業(yè)所在地區(qū)、縣、物業(yè)辦(局)會(huì)同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素:作住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃等因素:住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域,應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。
20、什么時(shí)候成立業(yè)主大會(huì)?
答:新建和已建成的商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用房)入住率超過(guò)50%或入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域:公有住房出售率超過(guò)50%的物業(yè)管理區(qū)域,應(yīng)當(dāng)盡快組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
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